Usucapião e regularização de imóveis

Por Alan José de Oliveira Teixeira[1]

Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, praticamente metade dos imóveis no Brasil se encontra em condição de irregularidade[2]. A situação vai desde ocupações irregulares até a formalização de contratos de forma precária e sem os devidos cuidados.

Diversos são os instrumentos e caminhos para se regularizar um imóvel. Dentre eles, está o instituto da usucapião. Trata-se, em linhas gerais, da aquisição da propriedade de determinado bem pelo decurso do tempo.

Existe a possibilidade de a usucapião se operar tanto em bens móveis como em bens imóveis. O intuito deste breve texto, no entanto, é despertar você, leitor, para a oportunidade de regularização definitiva da sua morada ou de conhecidos, se porventura se identificar com os aspectos a serem abordados. Portanto, iremos nos concentrar em falar a respeito da usucapião sobre bens imóveis.

Requisitos gerais da Usucapião

No âmbito brasileiro, existem várias modalidades de usucapião, as quais constam da Constituição vigente, do Código Civil e do Estatuto da Cidade. Para os fins deste artigo, desde já informo que existe a usucapião a ordinária, a extraordinária e a especial (urbana, rural, coletiva, indígena e familiar).

O que pode variar, ao analisarmos uma modalidade ou outra, é o lapso temporal exigido pela lei, além de potencial limitação de área e outras condições fáticas, mas, em essência, é necessária a presença dos seguintes requisitos mínimos para a sua configuração: posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição e com ânimo de dono.

A posse em si é indispensável, pois é justamente a situação de fato que autoriza, diante de um caso concreto, cogitar a hipótese de determinado bem ser usucapido. A posse, conforme o art. 1.196 do Código Civil, é o exercício de algum dos poderes inerentes à propriedade.

A forma mais pura e simples da posse é o seu exercício direto, isto é, quando o requerente efetivamente reside no imóvel. Existem outros modos de se provar a posse, por exemplo, como o pagamento dos impostos relativos ao bem (IPTU), contas de consumo, contratos, declarações.

É importante destacar que a posse pode ser direta, conforme exemplificado acima, ou indireta, quando, a exemplo, o requerente cede ou aluga o imóvel para a moradia de terceiros. Tais situações não excluem a posse do cedente ou do locador.

A posse precisa ser mansa, pacífica e sem oposição, o que quer significar que o imóvel não pode ser objeto de controvérsia no curso da prescrição aquisitiva. A título ilustrativo, verifiquemos a usucapião especial urbana.

Nessa modalidade, que consta do art. 183, da Constituição, e do art. 1.240, do Código Civil, observamos que se o requerente possuir para sua moradia ou de sua família, por 5 anos, área urbana de até 250 m2, em regra, terá direito à usucapião, desde que não seja proprietário de outro imóvel.

Imagine, por exemplo, que uma família resida em uma casa de alvenaria de 245 m2 no Município de Curitiba, de forma ininterrupta, por 4 anos. Certo dia, surge alguém que se diz proprietário e pretende desalojar aquelas pessoas da casa. Para isso, o pretenso dono notifica os ocupantes extrajudicialmente e, após inércia da família, ingressa com uma ação judicial.

Repare que a coisa se tornou litigiosa, afastando os aspectos de mansidão e pacificidade exigidos pela lei. Ainda, com a notificação e a ação judicial existentes, é possível percebermos clara oposição do pretenso dono à morada dos ocupantes na casa de alvenaria.

A posse também precisa ser ininterrupta. Nesse sentido, há a necessidade de haver continuidade. Por exemplo, no caso hipotético anterior, assuma que a família residiu por 4 anos na casa de alvenaria e, após esse período, residiu outros 2 anos em um apartamento para, em seguida, retornar à casa de alvenaria e lá permanecer por mais 1 ano.

Apesar de se poder afirmar que a família residiu na casa por 5 anos, esse período foi interrompido, isto é, não foi contínuo, o que descaracteriza o presente requisito da usucapião[3].

Por fim, é imprescindível a demonstração da posse do requerente com ânimo de dono. A natureza da posse tem implicação direta na conclusão pela existência ou não do direito de usucapir. O animus domini traduz a ideia ou convicção de proprietário[4].

No campo prático, se você reside de aluguel, embora exerça sua moradia direta e pessoalmente no imóvel locado, sua posse é precária. Isso porque a natureza da posse do locatário advém de uma relação contratual preestabelecida.

O mesmo ocorre se você reside em um imóvel cedido. Digamos, por exemplo, que você more na casa da sogra. Ela, como verdadeira proprietária e possuidora, cedeu a posse do imóvel para que lá você residisse.

Nessa situação, a posse é precária, porque você reside de favor, em uma casa cedida, o que não autoriza a usucapião, já que não há nesses casos ânimo de dono. O art. 1.208 do Código Civil é claro ao afirmar que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, típico das relações familiares.

Assim, ainda que alguém more 20 ou 40 anos em determinado local, o que vai indicar a existência ou não de direito à usucapião, além dos demais requisitos genéricos vistos até aqui, é a natureza da posse.

Em que situações a Usucapião pode ser utilizada para regularizar um imóvel?

Compreendidos os requisitos genéricos do instituto, você deve estar se perguntando: em que situações, então, a usucapião pode ser manejada para regularizar um imóvel?

A resposta dependerá, obviamente, da avaliação que o seu advogado realizará ao ter conhecimento do caso concreto. A partir dos fatos, ele informará se o caminho é a usucapião e, em caso positivo, qual modalidade é a mais adequada.

Há, ainda, a necessidade de se avaliar a inexistência de outros instrumentos hábeis à regularização do imóvel. Por exemplo, na ocasião de o bem ter sido objeto de Contrato de Compromisso de Compra e Venda e o ajuste ter sido plenamente adimplido pelo promitente comprador, a via correta será a transmissão administrativa no Cartório de Registro de Imóveis ou, ainda, o ajuizamento da ação de Adjudicação Compulsória[5].

Porém, nem sempre as relações jurídicas se operam desta forma. É comum que ajustes particulares, como contratos de gaveta, nunca sejam levados a registro ou, se levados, o Cartório de Registro de Imóveis se negue a efetuar o procedimento por conta de algum vício.

Nesse contexto, a usucapião servirá para suprir vício de documentação do imóvel. Observemos a partir de outra modalidade, a da usucapião ordinária. Essa espécie é prevista no art. 1.242 do Código Civil, admitindo a aquisição da propriedade do imóvel àquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, possuí-lo por 10 anos.

Repare que para esta forma de usucapir a lei exige justo título e boa-fé. O justo título é aquele documento que demonstra o porquê de o requerente ter ingressado na posse do imóvel (formal de partilha, carta de arrematação, escritura pública, cessão de direitos hereditários, contrato de compromisso de compra e venda).

Vamos à exemplificação. Suponha que dado terreno tenha sido doado. Do instrumento de doação, que foi registrado na matrícula do imóvel, existe uma cláusula de inalienabilidade, ou seja, o doador quis impedir que o terreno fosse vendido futuramente pelo donatário.

Um terceiro, de boa-fé e em busca da casa própria, firmou um Compromisso de Compra e Venda com o mencionado donatário, mas, tomado pela euforia, fechou o negócio sem consultar a matrícula do imóvel, e não solicitou a orientação de um advogado especialista.

Passados 10 anos desde que ingressou na posse do imóvel, e adimplida a obrigação contratual, os contraentes encontraram dificuldades para proceder com a escritura definitiva junto ao Cartório, em virtude da cláusula de inalienabilidade.

Provada a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos, sem oposição e, ainda, demonstrada a boa-fé e a existência do compromisso de compra e venda, no caso em tela, em tese, é possível se falar em usucapião ordinária.

Fortalece a pretensão o fato de que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça compreende que a existência de cláusula de inalienabilidade não obsta o reconhecimento da usucapião, uma vez que se trata de aquisição originária do domínio.

O presente texto apresentou o assunto de maneira superficial, sendo importante destacar que a existência de outros detalhes pode implicar conclusão diversa, por isso é imprescindível a consulta de um advogado especialista no tema.

Para maiores informações, entre em contato conosco pelo nosso e-mail alanteixeiracontato@gmail.com ou pelo telefone e WhatsApp (41) 98887-6755.

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[1] Advogado Mestre e Especialista em Jurisdição e Processo. Especialista em Direito Administrativo e Licitações pela Universidade Cândido Mendes do Rio de Janeiro - UCAM/RJ (2021); Especialista em Direito Ambiental e Urbanístico pelo Centro Universitário União das Américas - UniAmérica (2021); Bacharel em Direito pelo Centro Universitário Curitiba - UNICURITIBA (2019). Professor da Pós-Graduação da UNINTER. Atuação consultiva e contenciosa em Direito Administrativo, Civil e Previdenciário. [2] RIBEIRO, Luiz. Metade dos imóveis no país são irregulares, segundo ministério. Correio Braziliense. 28 jul. 2019. Disponível em: <https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/brasil/2019/07/28/interna-brasil,774183/imoveis-irregulares-no-brasil.shtml>. [3] É importante registrar que é admitida a soma de posses, ou seja, é possível adquirir os direitos possessórios de terceiro e somá-los ao seu para o objetivo da usucapião. O mesmo ocorre com a transmissão de bens ou direitos decorrente da sucessão, sendo plenamente possível se falar na soma da posse com a do genitor falecido. [4] RIBEIRO, Benedito Silverio. Tratado de Usucapião. v. 1. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1998. p. 885. [5] A ação de Adjudicação Compulsória é ajuizada pelo promitente comprador para a obtenção da escritura pública definitiva de compra e venda, em caso de recusa do promitente vendedor.